当前位置:首页 > 资讯 > 财经

3年136%无理由回购 风险防范是大问题


中华品牌管理网   2011-08-11  作者:蒋敏华    访问人数:1317  共有(0)条评论 我要评论
核心提示

如果有开发商告诉你,买了他们的商铺,3年后要是行情不好,可随时退还给开发商,并可拿回购房款的136%,你会不会动心?最近嘉兴有一楼盘销售商铺时,就推出了这样的活动。这笔买卖究竟划不划算,还真要好好算上一笔账。

第 1  2  页  


    目前开发商的融资相关内容导读“融资” 地方政府、融资平台与金融机构合力发展地方经济与建设 厦门 2019-10-26地方政府、融资平台与金融机构合力发展地方经济与建设课程,旨在帮助学员把握立法精神,明确政策方向,了解具体条文含义,及地方政府债务处置、融资平台市场化转型等相关政策法规,熟悉现有监管框架下地方政府投融资操作实务,提高可持续融资能力与技巧,助力地方经济稳健发展。企业融资策略与实务创新 武汉 2019-11-21企业应该如何根据自身实际情况选择最佳的融资途径一直都是管理者们关心的热点问题。企业融资策略与实务课程通过对融资过程中每个环节的解析、各种主要融资方式差异的比较、境内外不同资本市场的对比以及相关实践案例的分析,让学员充分认识到不同融资途径中存在的差别、障碍、代价与风险,并结合自身实际择优而行。科技型企业融资实务 上海 2020-03-23科技型企业融资实务课程培训,帮助学员通过现场的互动帮助学员理清适合自己企业的融资方案,掌握投资条款各项内容含义、谈判技巧,掌握投资机构投资方向、价值取向、估值分析、投资流程等各环节的重点,掌握商业计划书的准备、内容构成和写作技巧。成本很高,向银行贷款的综合成本年息已超过10%,而且难度还非常大。而要是走民间借贷的渠道,成本还要高好几倍。“3年136%回购的话,相当于每年向投资相关内容导读“投资” 贯彻实施政府投资条例规范项目投资建设管理培训班 南京 2019-10-26贯彻实施政府投资条例规范项目投资建设管理培训班课程,旨在协助地方政府防范化解隐性债务风险,加强PPP项目投资和建设管理,提高PPP项目投资决策科学性,拓宽融资渠道,进一步推动重点项目落地,加快平台公司和相关国企转型;提高PPP项目执行阶段各相关方的风控能力,助推当地经济高质量发展。最新EPC总承包计价政策解读、EPC工程投资控制、合同定价与结算管理实务暨EPC项目全过程实践管理与风险防控高级培训班 重庆 2019-11-02最新EPC总承包计价政策解读、EPC工程投资控制、合同定价与结算管理实务暨EPC项目全过程实践管理与风险防控课程,旨在帮助学员了解掌握EPC工程投资、计价、招标、合同、计税及风险防控等领域最新法规,厘清实务中重点、难点、疑点、焦点等专业共性问题的机理和深层原因,实质性地提高专业素养和能力。房地产投资、并购、合作开发全流程风险管理、核心要点及实操案例 南京 2019-11-16房地产投资、并购、合作开发全流程风险管理、核心要点及实操案例课程,旨在内容讲解房地产投资并购风险管理与实操案例;房地产投资并购的8大趋势;通过案例深度解析:如何确保被收购方在项目被并购过程中进退自如,再现交易文本设计之收放自如,不战而胜。者支付12%的利息,这样的融资成本算是很低了。”章慧芳认为,如果当作是一种融资行为,即便开发商到时真的要履行回购义务,这也并非是一笔亏本买卖。而事实上,罗马都市签订回购协议的商铺,占总量不到一半,这就很大程度上控制了风险,不至于所有投资者都蜂拥而至要求回购。

    “3年租不掉就立马卖掉。”这是罗马都市业主论坛上某位业主的想法,这可能在众多投资者中颇具代表性。章慧芳认为,如果是两个价格升值潜力都差不多的产品,一个推出了这样的回购保障,另一个没有,那么前者肯定更受市场欢迎。事实上也是如此,目前在嘉兴市罗马都市的商铺销售相关内容导读“销售” 销售谈判与专业回款技巧 广州 2019-10-30销售谈判与专业回款技巧课程,从销售谈判的准备、销售策略技巧、专题探讨等方面,结合心理学剖析收款人员的性格,传授实用有效的标准收款操作步骤和沟通技巧,并结合实战演练,帮助学员实现有效谈判和资金快速回款,促成企业销售目标的达成。卓越大客户销售策略 深圳 2019-11-01卓越大客户销售策略培训,课程聚焦“客户需求”为核心的销售“识局、拆局、布局”工作方法,致力于从根本上形成,标准化、逻辑化、流程化的客户关系阶段性的成功管理策略和方法,用正确的思考路径和管理工具指导每一阶段的销售动作能够做正确!步步为赢-掌控关键节点的大客户销售策略 广州 2019-11-08大客户销售策略课程培训,学员将会深入研讨大客户销售的痛点、学习大客户销售的关键流程、步骤、方法,掌握相关销售应对工具,掌握并运用世界著名的SPIN销售模式,提升销售中“问问题”的能力,提升客户需求挖掘与引导的技巧,掌握分析客户的采购流程和关键客户人物选择判断跟踪技能。打造狼性销售团队培训课程 北京 2019-11-09打造狼性销售团队培训课程,旨为帮助学员学习如何组建和打造具有狼性的营销团队;学习狼敏锐的嗅觉,拓宽客户渠道,灵活运用营销工具抓住准客户;学习狼性销售的高级沟通策略和谈判成交技巧;学习行动营销,主动出击市场,学会死咬不放的战斗精神。形势较为乐观,这其中不能说没有“3年136%回购”计划的功劳。

    “毕竟这是一颗定心丸,虽说回报率不是特别高,但至少可以保证要是整个市场行情不好,投资者不会亏本。” 章慧芳表示,这是一种讨巧的营销模式,较易受到投资者接受,特别是市场前景极不明朗的时候。

    章慧芳建议投资者,不能光看到表面上3年有36%的回报率而盲目投资。正如前文所述,实际上这样的投资回报率并不算高,有很多投资渠道都要远高于这样的回报率。此外,3年136%回购只是一种较低水平的保障,是否购买最终还是要看商铺的升值潜力,要作出理性的综合分析。

    风险防范是个大问题

    
尽管肯定了这种营销模式存在正面意义的一面,但章慧芳认为其最大的问题是如何防范风险。如果3年之后开发商资金链断裂无力履行回购承诺,那就意味着之前的种种假设都失去了前提。事实上没有只涨不跌的楼市,也没有只赚不赔永不破产的开发商,3年中可以发生很多意想不到的事情。

    开发商承诺回购的行为,让人不由得想起前几年楼市中较为流行的“售后返租”模式。开发商向投资者许诺高额租金,并签订长期返租合同,主要集中于市场商铺和酒店式公寓。返租是一种充满风险的商业投资行为,一旦开发商资金链断裂,后果将不堪设想。这种行为在前几年确实时有发生,开发商最终无法兑现当初的承诺。售后返租行为的危害性逐步显现后,随后被国家住建部明令禁止。从风险上说这两种行为有很大相似性,只要开发商资金链断裂,投资者的权益就无法得到保障。但是对于开发商的高价回购行为,住建部却没有明文规定。

    “只要国家法律法规没有明文禁止,那么从形式上看开发商与投资者签订的这份回购协议是合法的,具有法律效力,这一点没有争议。”浙江六和律师事务所高振华律师同样也认为,这种营销模式最大的问题是,如何来确保投资者的权益。如果3年之后开发商资金链断裂而破产,那么这样的协议签了也是白签。

    高振华建议,投资者要更好地保护自身权益,不妨要求开发商找一家担保公司或保险公司,对其回购行为进行担保,并且要把担保条款写入回购协议中去。如此一来,投资者的风险会大大降低。

    业内曾有失败先例

    
在北京房地产市场上红极一时的碧溪家居广场不仅让数百名投资者血本无归,而且成为北京甚至中国房地产市场最大的产权投资陷阱案例。

    2002年11月,碧溪资金告急,开始进行产权分割出让计划。投资者购买房产后,如果找不到合适的受让方,由碧溪以不低于先期买入的价格回购房屋,三年之内按原价,三年之后,每年递增5%。

    2002年12月,开盘当天吸纳社会资金近2000万元。 2004年,碧溪各大项目相继开始,资金链受到考验。2004年8月,碧溪产权投资业主未能按时收到租金。2004年11月,碧溪家居广场商家撤离家居广场。2004年12月,9名业主将碧溪家居广场诉上了法庭。以后不断有业主起诉。155宗与碧溪有关的诉讼分七批在丰台区人民法院立案。而碧溪家居广场公司连租金都没有办法支付,根本没有资金可以退还购房款。

    2007年1月13日,投资者岑建荣服毒自杀,遗书希望死后能拿回32万元的购房款。此后,碧溪家居广场进入漫长拍卖程序,即使拍卖也得用于先偿还银行本息。

    基于此,有人将开发商的无理由回购,定性为一种恶劣融资行为。

房地产运营管理风险防范与管理培训也是近期大家关注的话题
第 1  2  页  
标签:风险防范开发商销售融资
来源:腾讯网
暂无评论,快来添加一条!
点击这里提交你的留言