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3年136%无理由回购 风险防范是大问题


中华品牌管理网   2011-08-11  作者:蒋敏华    访问人数:1349  共有(0)条评论 我要评论
核心提示

如果有开发商告诉你,买了他们的商铺,3年后要是行情不好,可随时退还给开发商,并可拿回购房款的136%,你会不会动心?最近嘉兴有一楼盘销售商铺时,就推出了这样的活动。这笔买卖究竟划不划算,还真要好好算上一笔账。

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    3年136%无理由回购

    
罗马都市是位于嘉兴南湖新区的一个楼盘。上个月底,罗马都市推出了一批商铺。与其他开发商打折、减总价等促销方式不同的是,罗马都市推出的是“无忧投资相关内容导读“投资” 房地产投资、并购、合作开发全流程风险管理、核心要点及实操案例 南京 2019-11-16房地产投资、并购、合作开发全流程风险管理、核心要点及实操案例课程,旨在内容讲解房地产投资并购风险管理与实操案例;房地产投资并购的8大趋势;通过案例深度解析:如何确保被收购方在项目被并购过程中进退自如,再现交易文本设计之收放自如,不战而胜。计划”,向投资者承诺3年136%无理由回购。

    “付款满3年后,你可根据当时的市场行情,决定是否将商铺退还给我们。要是退还的话,我们将会向你支付购买价的136%。”罗马都市售楼处工作人员向记者证实,回购并不需要加设任何附加条件。

    商铺销售完毕之后,开发商会不会食言呢?对方表示这一点无须投资者担心,因为签订销售合同的同时,还会签订一份回购协议。这就用合约的形式把开发商的这一承诺固定了下来,是有法律效力的,开发商不会不认账。

    有几笔账要算清楚

    
3年136%回购,采用简单计算法每年的回报率差不多是12%,显然要高于银行储蓄利息。不过这只是最简单的算法,实际上还需要算上好几笔账,才能算清楚实际回报率。

    罗马都市商铺面积为50-200平方米,单价18000元/平方米左右。以一套总价200万元的商铺为例,要是3年后投资者选择将商铺退还给开发商,可拿回272万元,从账面上看增值了72万元。但是这多出来的72万元只是毛利,而非纯利润。嘉兴一家房产公司的策划主管张先生告诉记者,根据罗马都市开发商与投资者签订的回购协议,过户交易成本由投资者承担。如果要计算纯利,还必须扣除回购过程中的过户交易税费等成本,大约是房价的10%。这样一来,72万元毛利还要剔除27.2万元的过户交易税费成本(272万元×10%),最后的纯利是44.8万元(72-27.2)。

    了解到这一点,接下来的算法就相对简单了。如果投资者是一次性付款,3年总回报率约为22.4%,平均年回报率约为7.5%。目前3年期存款年利率已达到5%,此种情况下投资者的年回报率仅比银行储蓄高出2.5%,实在不能算高。而如果投资者是贷款购买(根据规定商铺最高首付5成,最高贷款年限为10年,利率最低上浮10%),假定投资者购买商铺时选择首付5成,分10年等额本息还贷,3年后要求开发商回购并一次性提前还贷,依照目前的利率计算需支付利息总额20.8万元。如此算下来,投资者最终只能获利24万元(44.8-20.8)。以100万元作为实际的投资金额计算,年回报率也只有8%,仅比前一种情况多0.5%。

    升值36%是临界点

    
开发商为什么敢于承诺3年136%回购?实际上对于开发商而言,这无异于是一场赌博。开发商赌的是楼市的明天,只要楼市仍然保持较快的速度上行,3年升值超过36%,就不会形成回购压力,反之就很难预料。

    那么开发商卖出的商铺,价格上涨多少才能保证投资者不会退房呢?其实理论上说只要升值不超过36%,开发商都有可能面临回购压力。要是经济不景气或是楼市崩盘,那么投资者几乎100%地要求开发商回购。

    记者了解到,嘉兴这家开发商已不是第一次玩这种游戏。2008年9月,罗马都市推出3年126%无理由回购,当时推出的是住宅。2010年,罗马都市又乘胜追击,加大了筹码,承诺3年136%回购。开发商当时曾对外称,他们预计年增值12%-14%,因此3年回购136%不会有压力。这两年来的楼市大家都知道,很多楼盘在一年之内就翻了一番。无论是3年回购126%还是3年回购136%,哪怕是3年回购200%,恐怕都找不出一个人要求开发商回购。

    可是未来3年,楼市又会如何?恐怕谁也说不出准确答案。3年之后,会有多少人要求开发商回购,在目前这种行情下恐怕连开发商自己心里都没底。

    开发商是最大赢家

    
“无论从哪个角度看,开发商是这个游戏的最大赢家。”杭州双赢机构总经理章慧芳认为,无论最终是否要兑现回购承诺,开发商都是最大的获益者。
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标签:风险防范开发商销售融资
来源:腾讯网
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