房地产企业组织管控、融资与税务筹划

1．如何筹钱___地产金融：利用杠杆效益让现金流保持充盈不间断
主要专题 主要内容
专题一：
房地产境外融资主要渠度 1.国内企业在境外融资渠道
1）贷款
2）私募
3）上市
4）REIT
5）夹层贷款

2.国内企业境外融资流程介绍
3.境外融资涉及机构与收费说明
4.国内企业在境外上市的一般要求 
5.中国企业在境外上市注意事项

6.中国REITs未来两大发展趋势
1） REITs由贷款型向股权投资型发展
2） 由房地产信托向房地产投资信托基金发展
案例分析：国内首只REITs 越秀城建香港上市揭秘
案例分析：华平国际私募基金入股中凯

专题二：
房地产上市 1.境外上市的好处
2. 境外上市条件
3. 境外上市操作流程 
4.境外借壳与买壳上市 案例分析：绿城如何变成了“大红筹”
案例分析：碧桂园地产香港IPO 
中小地产商的另类选择：广州元邦新加坡上市案例分析

专题三：
房地产境外投资基金在中国市场的路径与策略 
1.境外投资基金中国市场路径
1）与国内地产公司结盟，共同开发
2）与国内共同发起专项投资基金
3）变相融资
4）保守收租
5)项目过桥贷款
6)收购不良资产 

2.房地产境外投资基金运作模式
3.境外投资基金选择目标客户的要求
4.国内项目吸引外资基金的5种因素
案例分析：金地集团再度联手ING基金 
案例分析：万科、首创如何与新加坡RZP强强联合

专题四：
房地产境外融资面对的主要问题 1.架构设计
2.资金进入及退出
3.市场现状分析与选择
4.境外上市面临的困惑与问题
1）法律环境不同 
2）对公司管理、发行交易要求不同
案例分析：万科、HI借FDI之名“曲线融资”
案例分析：绿地获7亿HI融资贷款

专题五：
房地产证券化 1.评价项目好坏的标准
1）现金流，连续几年是稳定的
2）租客是谁
3）管理房产的质量
4）租金的高低，出租率
5）产权是否明晰 2.如何使房产增值
1）改善债务结构
2）提升物业与设施管理质量
3）重新进行物业定位
4）改善资金结构和股东结构
5）设计退出机制

讲师介绍
缪家强/KEVIN：英国特许会计师（ACCA），香港注册会计师（HKSA），曾就职于安永行、德勤会计师行以及多家著名投资银行，现任香港大唐金融集团投资银行部董事，在企业融资、直接投资及债务融资方面经验丰富。曾成功帮助超过50家以上国内企业在境外私募及上市活动。

翁嘉鸿/ERIC：Asia Pacifi Land（亚太置地）高级副总裁，曾服务于凯德置地、新加坡仲量行、新加坡太平星地产基金等公司，在房地产行业涉足20余年，主要涉及房地产投资、国际融资、基金结构设计、房地产基金管理等领域。成功投资案：上海新天地、莱富士广场、凯德置地、44亿收购李嘉诚上海世纪商贸广场等。

2．如何管权__组织管控:让企业效益与扩张规律同步增长
主要专题 主要内容
专题一：
为什么要建立集团管控模式? 
1、 管控模式面临的具大挑战:
过严效率低下、过宽诸候割据
2、 管控模式要解决的核心问题 
1）既扩大规模,又保证效益同步增长
2）走出“一放就乱,一抓就死””怪圈
3）建立“既放权.又放心”的管控模式

专题二：为什么说房地产企业面临生死存亡的一道门坎 
1、 房企已进入“大鱼吃小鱼”阶段
2、 房企管理上面临的普遍问题
3、 一些民营企业典型的人治特点 
4、房地产企业管理发展的五个阶段
5、“十个保姆与三个保姆”的关系
6、房地产企业规范化管理的两种选择

专题三：房地产企业集团“三种管控模式”剖析 
1、集团管控模式的基本概念
2、房地产企业集团化管控的三种模式
1）财务管控型的优、缺点
2）专业管控型的优、缺点
3）战略管控型的优、缺点 
3、三种管控模式的授权关系
4、选择管控模式的“四项基本原则”
案例：万科、顺驰管控模式比较

专题四:房地产集团管控模式的三种组织结构研究 
1、管控模式决定组织结构
2．影响组织结构设计的“八大因素”
3、房地产组织结构设计的主要特点
4、集团化组织结构的三种形式 
A职能型组织结构(项目公司)优缺点
B矩阵型组织结构(母子公司)优缺点
C混合型组织结构(集团公司)优缺点
案例：X集团管控模式决定组织结构

专题五：
房地产集团功能定位 
1、 集团管控的职能定位
“火车头”与“航空母舰”定位差异
2、集团管控模式的分层定位
案例：万科、金地集团公司定位 
3、集团管控的两个层面:
4、房地产集团八大职能部门设计
5、万科多部门与金地大部门的优缺点
案例：万科从集权到分权的转变

专题六:
集团总部对城市公司的管控模式
1、集团对城市公司行使管控三大权限
1）人权监控模式
2）财权监控模式
3）事权监控模式

3、集团业务管控六大环节分析
1)研发、拓展环节(万科、金地) 
2)产品设计环节(万科、金地)
3)工程管理环节(万科、金地)
4)销售控制环节(万科、金地)
5)成本控程环节(万科、金地)
6)风险控制环节(万科、金地)
案例:X集团母子公司权责分工手册

专题七：
城市公司对项目公司的管控模式 
1、城市公司对项目公司的三种管模式
1）大项目制(跨省项目)
2）小项目制(本市项目)
3）中项目制(本省项目) 
2、城市公司对项目公司管控事项
3、职能部门对项目部的考核内容
4、项目部对职能部门的考核内容
案例:X城市公司与项目部权责手册

讲师介绍
陈恳：中国房地产“标杆管理”研究第一人，清华大学房地产EMBA班客座教授。原任金地集团企管中心总经理、现任深圳市房地产标杆管理研究会会长、北大纵横房地产咨询中心总经理。

1997年开始一直致力于万科、金地集团企业文化、企业战略、组织管控、流程管理、绩效管理等领域的“标杆管理”研究,1998年撰写的《金地绩效管理体系》获国家企业管理创新成果奖;2005年出版的《地产标杆：万科、金地5+2成功法则解码》,创造了房地产类书藉不到三月就销售一空的新记录,被许多房地产企业列为中、高层领导学习、培训的首选教材。常年出席中国房地产中部论坛、博鳌房地产论坛。

主要客户:深圳金地集团、华侨城地产、卓越地产、富通集团、建设集团、北京万年集团、苏州华地地产、浙江坤和地产、广州美林基业、东莞田禾地产、佛山海逸地产、苏宁地产、海尔地产

3．如何管财——税务筹划：让节税行动立即变成企业的现实收益
主要专题 主要内容
专题一：
房地产企业为什么要加强财税知识学习 
1.地产企业普遍缺钱
2.粗放型的财税管理已带来了很多问题与隐患
3.税收成本已占总收入的20%以上，合法节税紧迫性日益加强 
4.政策越来越严，征管力度越来越大
5.很多优惠政策地产公司尚未充分利用，税收筹划空间很大，省下的就是“真金白银”
6.很多老板因税务问题而睡不好觉，公司内在长远健康发展需要加强税务管理

专题二：
房地产企业老板如何加强税务管理 
1.老板自身必须要不断加强税务筹划知识的学习与补充
1）税务管理分为战略、经营、理财三个层面
2）战略层面的筹划是最高境界 
2.在公司各部门进行税收普及宣传
1）税务管理是对公司经营的综合管理
2）土地获取、项目报建、产品定位、销售案略等各项业务工作都与税务息息相关
3.增设税务部，寻募一优秀的税务主管

专题三：
房地产老板常见税务风险与防范 
1.虚假出资与抽逃注册资本
2.虚开建安发票加大成本
3.虚构成本以制造逃税空间
4.各种促销形式不按规定交税
5.关联企业往来资金不计利息不纳税 
6.车库、会所、出租商铺成本全部挤占到已售成本中
7.以房换地在分房时不视同销售纳税
8.将开发产品自用、职工福利、奖励不视同销售交税
9.项目结束不注销也不进行土增税清算

专题四：
房地产主要税收政策解读 
1.营业税基本知识及新政解读
2.企业所得税基本知识及新政解读
3.土地增值税基本知识与新政解读 
4.关于2008年土地增值税清算细则政策变化动向的展望
5.股东利润分配之个人所得税解读

专题五：
地产诸多实际问题解析 售后返租、还本销售、委托代建、售后回购、无票成本、高利贷利息、以房抵债、折价销售、 在建项目转让、私车公用、集资建房、合作建房、房屋包销、房屋租赁、自建后售税收点评

专题六：
房地产企业不同开发阶段税务筹划之重点
1.业注册阶段税务筹划要点
1）法人股东与自然人股东税收差异
2）选择低税率地区注册可降税
3）如何减少分红的个人所得税

2.拿地阶段税务筹划要点
1）不同合作模式的纳税筹划
2）无票土地成本如何入帐
3）企业以土地使用权投资的税收新变化 

3.土建阶段的税务筹划要点
1）房产报建形式的税收影响
2）改自建为代建行为可节税
3）材料采购合同的节税效益
4）如何合理增加开发成本节税

4.销售阶段税务筹划要点
1）分解商品房销售价格节税
2）低价销售房产能双重节税
3）带装修销售的税务分析
4）并购亏损企业可节税

讲师介绍
李明俊：北大MBA，浙大、北大、清华等多所高校兼职讲师，曾服务于中国海外，现任深圳市智慧源管理咨询公司首席咨询顾问。是国内唯一有地产公司工作经验又仅专注于房地产领域税务咨询的专家，公开出版有《合法节税》、《房产新政下地产公司纳税筹划》、《土地增值税新政与应对策略》、《非财务人员的财务管理》等系列VCD产品；最新热销书籍有《纳税有窍门》。授课以房地产实例分析贯穿始终，实效、实用。

曾接受过其培训及咨询服务的房地产典型客户有雅居乐、远洋地产、富力集团、世茂地产、厦门联发、正域地产、粤水电、新世界集团、首开集团、美的集团、上实地产、重庆龙湖、湘银集团、厦门建发、杭州通和、耀江地产、中益集团、中新集团、深圳长城、郑州新长城、安徽皖投等国内优秀房地产公司。