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商业地产营销应注重体验式业态


中华品牌管理网   2013-09-25  作者:鞠晓波    访问人数:1374  共有(0)条评论 我要评论
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随着网络购物的兴起,原本以购物中心为主力的商业地产形态遭遇前所未有的压力,加大体验式商业成为商业地产的新动向。那么,体验式商业在项目业态中占多少比例较为合理?其中需要解决哪些问题?

       随着网络购物的兴起,原本以购物中心为主力的商业 地产 形态遭遇前所未有的压力,加大体验式团队为王—卓越团队体验式训练卓越团队体验式训练课程,帮助企业建立积极健康融洽的人际交往氛围,互相关心照顾,精诚合作的团队风格;培养团队群策群力、调查研究,认真计划,寻求解决问题的有效...[详细] 商业成为商业地产商业地产新蓝海国内外社区商业的成功案例解析与落地五核心商业地产新蓝海国内外社区商业的成功案例解析与落地五核心课程,旨在揭密国内位居领先的商业地产集团,包括龙湖、万达、万科、新世界、北京金融街的核心经营能力。分...[详细]商业地产商铺销售六大节点营销去化特训营商业地产商铺销售六大节点营销去化特训营课程,本次培训的主要收益就是为您全面讲授商业地产商铺销售营销去化全攻略,以求实现商铺销售有效去化及六大节点中能逐渐实...[详细]全新视角解读:存量时代下的商业地产破局之道全新视角解读:存量时代下的商业地产破局之道课程,旨在精细探讨商业项目开发盈利模式、存量物业实际解决方案。深入了解商业地产操盘过程中需要注意的细节以及常见工...[详细]的新动向。那么,体验 式商业在项目业态中占多少比例较为合理?其中需要解决哪些问题?本报记者采访了曾操作北京世纪金源购物中心商业规划的北京禾田摩尔投资顾问有限公司总经理张天翔。(推荐:房地产销售培训

    记者:从世纪金源项目的操作经验来看,你认为体验式商业越来越受到重视原因何在?

    张天翔:体验式商业其实不是新的概念,早在几年前就有了,但却是近两年才兴起的。这和社会消费的发展息息相关。一方面,如今人们可支配收入不断增加,消费能力也随之提升。以北京为例,2001年北京零售业总额是1500亿元,2011年这一数字已突破6000亿元,10年增长了4倍。在这一背景下,人们的消费需求越来越多样化,希望商业中心不再只局限于购物功能,而是能提供一站式的各种服务。

    另一方面,网络购物近两年快速崛起,已对以往单一购物功能的商业项目构成威胁。去年,国内网络购物交易额达到5000亿元,占零售总额的5%,预计2015年这一比例可能达到10%,这对于传统的商业形态将产生较大冲击。所以,目前商业地产在业态规划上已开始淡化原本单一的购物功能,相应增加体验中心的概念。

    记者:在这一背景下,传统的购物中心应如何进行调整?能否举例谈一谈?

    张天翔:从世纪金源来讲,其业态的变迁即是体验式商业崛起的鲜活案例。其最早的规划是零售业态占整体项目绝对主力,但经营状况并未达到预期目标。后来世纪金源进行了业态调整,开始逐步增加体验式商业形态。

    首先是从增加餐饮开始的,随着餐饮面积越来越大,营业情况也越来越好。到目前为止,餐饮在世纪金源商业中所占面积不低于8万平方米,占整个商业面积的20%左右。

    另一个世纪金源主打的体验式业态就是儿童体验式消费。原来该项目的儿童体验业态面积很小,只有4楼不到1万平方米,但现在4楼的儿童体验业态加起来有6万平方米。后来又在地下一层增设了2.6万平方米的儿童体验中心。今年又开设了2万平方米儿童培训区域,成为全国儿童培训最集中的区域。

    记者:在世纪金源业态换血的过程中,其遇到了哪些问题?

    张天翔:整个业态调整过程是一个循序渐进的过程。这些业态的比例并不是预先设定好的,都是根据经营情况一步步调整过来的。比如地下一层原来是做汽车销售的,也做过其他业态,但经营都不理想。经过不断调整,发现儿童体验中心最为合适。

    这些调整并不是一蹴而就的,面临诸多的问题。首先在硬件方面,各类儿童体验消费形态对于建筑要求都不相同,建筑高度、空调、水电、出风口,特别是消防方面要求都很高。而之前这些区域不是按这个标准设计的,所以改造难度和成本都很高。

    其次是客户的认可,任何新东西不是一夜之间就能被消费者接受。前期营业状况不理想在一定程度上是正常的,需要坚持经营,并不断根据市场变化来调整,但这个过程比较漫长。

    记者:那么为了避免后期再调整的成本,目前新项目在进行商业规划时,体验式商业应按怎样配比来规划?

    张天翔:之前业内曾有一个大概的标准,即零售占50%、餐饮占20%,娱乐服务功能占30%。但现在这个比例还在变化,零售的比例在不断下压,体验式业态呈上升趋势。但具体体验式商业占比多少还是要根据项目的具体情况来考量,不过最终的状态还是业态间达到一种平衡,有体验的、零售的、娱乐的、休闲的,但适当增加体验式业态确实成为了商业地产的趋势。

    记者:但令开发商担心的是,很多体验式商业的租金相对较低,对此你怎么看?

    张天翔:体验式商业的收益主要是两种模式,一是租金,二是利润分成。以世纪金源的儿童体验业态为例,其确实不是高租金业态,租金约2元/平方米/天,但儿童体验业态却在该项目中占据了较大比例。究其原因,儿童体验业态不但能够完善该项目的商业功能,而且还带来较大客流,带动其他业态的经营。更为重要的是,体验式商业的客源几乎是刚性需求,他们的消费相当稳定。

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标签:房地产培训房地产营销体验式商业
来源:中华品牌管理网
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